人在台灣、香港、新加坡或馬來西亞，想買澳洲房產，但沒有任何澳洲身份？貸款是可以做的。這一頁講清楚：哪些機構肯貸、頭期款要準備幾成、材料怎麼備。作者 Steven Shangguan，墨爾本持牌貸款經紀，中英雙語服務海外客戶。
香港讀者：文中「預售屋」即「樓花」、「頭期款」即「首期」、「房貸」即「按揭」。
最後更新：2026 年 8 月 14 日
能。澳洲四大銀行一般不接受非居民申請，但有一小批銀行和專業非銀機構接受完全沒有澳洲身份的海外買家，貸款成數通常在房價的 60% 到 80% 之間，取決於機構和收入類型。這些機構之間差別很大：貸款上限、接受哪些幣別、收不收自僱收入、一次性費用、提前還款條款，各不相同。對海外買家來說，申請前選對機構比本地買家重要得多——選錯一家被拒，還會在信用紀錄上留痕。
按房價的 20%–40% 加費用準備。因為貸款成數上限是 60%–80%，海外買家的現金投入比本地買家高。頭期款之外，還要預算這幾筆：
一般需要。FIRB 是澳洲外國投資審查委員會。外國人購買澳洲住宅物業前，通常須先取得 FIRB 批准。按現行政策，海外買家一般只能買新房、預售屋和空地，不能買二手房。規則和費用會變，簽約前請以官網為準。
認，但會打折算。受僱領薪的話，一般要準備：近期薪資單、僱傭證明或勞動契約、納稅證明、顯示薪資入帳的銀行明細。有兩件事海外申請人最容易沒想到：
海外自僱／公司收入接受的機構明顯更少——路變窄，但還有。如果您是自僱，請一開始就告訴經紀：這直接決定哪些機構值得遞件。
如果您人在澳洲、收入來自海外，那是另一種情況、另一批銀行——請看海外收入房貸指南（英文）。
最遲交割前 6–8 週。海外收入的申請比本地慢：材料跨境傳、要翻譯、核實週期長。預售屋交割還有兩個額外風險：一是銀行估價低於合約價，現金缺口變大；二是買預售屋時看好的銀行，到交割時政策可能已經變了——預售屋從簽約到交割常隔兩三年。
如果銀行臨時退出、或估價出來不夠，正確做法是把案子快速跑一遍整個非居民機構面板，而不是跟一家已經說不的銀行耗時間。這正是我們替海外買家處理最多的場景。
兩邊都拿數字，比完再定。新加坡、馬來西亞的部分銀行也做澳洲房產的貸款，對一些買家合適。澳洲本地貸款的優勢：貸款和房產都是澳幣，沒有貨幣錯配；將來拿 PR、搬來澳洲或有本地收入後，可以轉成主流銀行的標準利率。原居地貸款的優勢可能是熟悉的銀行關係。兩邊的利率、起貸額、提前還款條款都不同，別只看一邊。
可以。非居民貸款不是一輩子的。身份變了、或開始有澳洲本地收入，通常就能轉貸到主流銀行。很多海外買家把它當作頭幾年的過橋安排。
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Steven Shangguan 是 Finsure Finance & Insurance Pty Ltd（澳洲信貸牌照 ACL 384704）授權的信貸代表（CRN 560624）。以上為一般性資訊，不構成個人信貸建議，未考慮您的個人目標、財務狀況或需求。貸款成數、FIRB 規則、稅費由貸款機構和政府部門設定，可能隨時變動，貸款審批以貸方為準。申請前請諮詢持牌顧問。