人在台湾、新加坡、马来西亚、香港或菲律宾，想买澳洲房产，但没有任何澳洲身份？贷款是可以做的。这一页讲清楚：哪些机构肯贷、首付要准备几成、材料怎么备。作者 Steven Shangguan，墨尔本持牌贷款经纪，中英双语服务海外客户。
最后更新：2026 年 8 月 8 日
能。澳洲四大银行一般不接受非居民申请，但有一小批银行和专业非银机构接受完全没有澳洲身份的海外买家，贷款成数通常在房价的 60% 到 80% 之间，取决于机构和收入类型。这些机构之间差别很大：贷款上限、接受哪些币种、收不收自雇收入、一次性费用、提前还款条款，各不相同。对海外买家来说，申请前选对机构比本地买家重要得多——选错一家被拒，还会在信用记录上留痕。
按房价的 20%–40% 加费用准备。因为贷款成数上限是 60%–80%，海外买家的现金投入比本地买家高。首付之外，还要预算这几笔：
一般需要。FIRB 是澳洲外国投资审查委员会。外国人购买澳洲住宅物业前，通常须先取得 FIRB 批准。按现行政策，海外买家一般只能买新房、楼花（期房）和空地，不能买二手房。规则和费用会变，签约前请以官网为准。
认，但会打折算。受雇领薪的话，一般要准备：近期工资单、雇佣证明或劳动合同、纳税证明、显示工资入账的银行流水。有两件事海外申请人最容易没想到：
海外自雇／公司收入接受的机构明显更少——路变窄，但还有。如果您是自雇，请一开始就告诉经纪：这直接决定哪些机构值得递件。
如果您人在澳洲、收入来自海外，那是另一种情况、另一批银行——请看海外收入房贷指南。
最迟交割前 6–8 周。海外收入的申请比本地慢：材料跨境传、要翻译、核实周期长。楼花交割还有两个额外风险：一是银行估值低于合同价，现金缺口变大；二是买楼花时看好的银行，到交割时政策可能已经变了——楼花从签约到交割常隔两三年。
如果银行临时退出、或估值出来不够，正确做法是把案子快速跑一遍整个非居民机构面板，而不是跟一家已经说不的银行耗时间。这正是我们替海外买家处理最多的场景。
两边都拿数字，比完再定。新加坡、马来西亚的部分银行也做澳洲房产的贷款，对一些买家合适。澳洲本地贷款的优势：贷款和房产都是澳币，没有货币错配；将来拿 PR、搬来澳洲或有本地收入后，可以转成主流银行的标准利率。本国贷款的优势可能是熟悉的银行关系。两边的利率、起贷额、提前还款条款都不同，别只看一边。
可以。非居民贷款不是一辈子的。身份变了、或开始有澳洲本地收入，通常就能转贷到主流银行。很多海外买家把它当作头几年的过桥安排。
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Steven Shangguan 是 Finsure Finance & Insurance Pty Ltd（澳洲信贷牌照 ACL 384704）授权的信贷代表（CRN 560624）。以上为一般性信息，不构成个人信贷建议，未考虑您的个人目标、财务状况或需求。贷款成数、FIRB 规则、税费由贷款机构和政府部门设定，可能随时变动，贷款审批以贷方为准。申请前请咨询持牌顾问。